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人口數成長帶來商機 淡水破億元的金店面在淡水新市鎮


實價登錄揭露今年 4 月淡水有一筆店面交易總價破億,達到 1.12 億元,總坪數為 164.23 坪,這也是目前實價登錄以來,淡水區最高總價店面,但並不是在人潮最熱鬧的老街或捷運商圈,而是在一般人認為空屋率高的淡水新市鎮。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,不少人認為淡水新市鎮點燈率低,空屋多,不過從人口數來看,淡水區年年成長,從去年底的 16 萬 9597 人,今年 6 月已經達 17 萬 1339 人,其中又以新市鎮主要範圍的崁頂里,人口居淡水之冠,已逾 1.4 萬人,顯示新市鎮親民價格和整體發展性,確實對自住族群具有吸引力,而對於區域型的不動產投資人來說,精華地段店面也頗具投資價值。

今年 4 月登錄該筆破億店面位置在淡水中山北路二段,今年一月剛完工的社區「和光九泰」一二樓,因近淡水行政中心,運動中心、新市國小,而淡水輕軌年底將開通,影城也可望在年底開幕,住戶陸續進駐,商業機能逐漸成熟,該社區兩間店面主要用途登記金融機構,且另外一間店面目前為淡水一信新市分行,7 月 16 日已遷入營業,不過該筆店面交易尚未揭露。

張旭嵐分析,目前已揭露的這筆破億店面,在租賃市場開出 25 萬元月租金,如順利出租投報率為 2.6%,顯示區域型的店面產品,只要商圈有潛力,且投報符合期待,投資人還是有高度興趣。

觀察實價登錄以來,新北市淡水僅兩筆店面交易突破 1 億元大關,這兩筆交易正好都在新市鎮的中山北路二段上,張旭嵐表示,中山北路是淡水新市鎮出入的主幹道,目前已經有不少銀行,知名店家進駐,包括星巴克、全聯、燦坤等連鎖品牌,商圈發展愈趨成熟,這兩筆破億店面都是位於新住宅大樓一樓,適合業種多元,如果可以長期出租給銀行或連鎖品牌,投報可望穩坐 2% 以上。

 




原來,不是只有選舉結果才會有「鐘擺效應」,部會同樣可能出現此效應。最新案例是由「不問世事,絕對專業」,直接擺盪到「只問政治,絕對民粹」的交通部。

新任交通部長吳宏謀接任部長不到一個月,就讓外界「驚駭不斷」。先是對中秋連假國道是否有免費時段,拋出「日間免費」奇想;接著對高鉄延伸屏東可行性報告即將出爐時說出:「不能只考量延到屏東,將來若有機會可延伸到花東」。

這些新部長的奇特構想,狠狠打臉前部長賀陳旦事小,完全缺乏專業、不知所云才是事大。

每逢連續假期,國道壅塞寸步難行,一直是交通部最頭痛又難以解決的民怨。從基本的供需面看,這個問題確實很難根治解決,頂多作到紓緩而已。政府手上的工具也不是很多,「硬性」的工具大概就是高乘載管制,先把搭乘人數少的車輛踼出國道,並隱約誘導共乘;匝道管制則是儘量把過多的車輛先卡在交流道下,讓國道通暢而讓地區道路塞。「軟性」工具主要就是夜間免費政策,誘導一部份車輛願意三更半夜走國道,既省錢又免壅塞。

前部長賀陳旦要取消夜間免費制引發外界反彈,但不論同意或反對,其取消理由至少是既有核心價值觀念、也有專業與數據支持:其價值觀是要把安全擺第一,而深夜時段的車禍死亡人數是白天的8倍,他認為「政府怎麼能鼓勵這種事」,所以要取消夜間免費時段。但吳宏謀的「白天免費」則完全不知所為何來。

簡單的說,要紓緩連假的壅塞,基本原則就是要「拉平離尖峰」,儘量把尖峰車輛誘導到離峰時段,這也是夜間免費政策的核心;但白天原來就是用路的尖峰時段,吳宏謀「白天免費」到底想鼓勵、誘導什麼?那豈不是讓白天行車更壅塞?吳宏謀說「提供優惠給白天上路的駕駛,例如在連假前一天、第一天或最後一天」,但卻不了解亦未分辨出連假原本的尖峰時段,亂丟白天免費,結果只是讓國道壅塞惡化罷了。

至於高鐵延伸屏東案,這是一個地方極力要求,但在專業上看卻有很大疑慮與爭議的計劃,其問題不僅是花費500億元的工程費,得到的效益、需求卻低的問題,對高鐵營運所言,也是增加調度問題與營運成本。賀陳旦當時算是「堅持專業」,不願輕易放水,他強調的是軌道建設「容易生不容易養」,希望基礎建設以「必要工程」為主。雖然含蓄,但顯然對高鐵延伸屏東有不少疑慮,更不支持將其列入優先計劃。

但換個新部長,顯然是「大氣又大方」,對即將提出的高鐵伸延屏東計劃的可行性評估報告,吳宏謀說:「無論顧問公司提出那些方案,考慮未來性及延伸發展可能性都是應該的,希望軌道運輸範圍可合理放大,才能提升服務範圍,讓整體路網、效益提升」;這番話在外界看來,顯然已是明確偏向支持;不僅於此,他還加碼說:該案應以整體國土規畫來看,不能只考量延到屏東,將來若有機會可延伸到花東。

作為一個專業部會首長,如此毫無專業、信口雌黃、連最基本的概念都付之闕如,是讓人訝異又心驚。

用一個最簡單的基本數據來看,所有交通建設的「底氣」就是人口,往上再加經濟與產業活動需求;高鐵貫穿西部走廊,全台灣2357萬的人口,超過2200萬是居住在此西部走廊,更別提絕大部份的商業、產業等經濟活動都在此走廊上移轉、發生。即使是有這些人口與經濟活動支撐,高鐵還是要藉著特許權延長,及折舊攤提改變等方式,才能出現獲利。

那我們看看吳宏謀口中延伸花東的利基如何;花蓮人口數約33萬人,台東人口22萬人,人口比雙北一個大區還少,即使加上宜蘭的近46萬人,全部人口不過百萬左右,能夠支撐一條高鐵的營運嗎?或甚至直接問:對高鉄真的會有需求嗎?

如果高鐵延伸到花東,不必懷疑,人口更多的宜蘭不可能不到,因此儼然就是「環島高鐵網」完成,但幾乎是同樣的長度、使用的土地一樣多,西部走廊服務2200萬人口,東部服務百萬人口,這真是一個有效益的計劃嗎?

再看看同樣在西部走廊上,後面才新增設苗栗、彰化、雲林3個車站,合計每天進出站的旅客數尚不如嘉義站一站的數字,當然與其它大站相比就相差更遠了。而這三站所在縣的人口遠比花東宜多,單是彰化一縣的128萬人就比東部3縣總數多,但設站效益猶屬低落,吳宏謀的「高鐵伸延花東」,無疑就是一條「蚊子路線」。

為了合理化延伸花東,吳宏謀特別強調了「以整體國土規畫來看」,似乎是有長遠宏觀眼光。但真實情況的長期眼光看是:台灣人口要進入負成長,而非快速增加;政府也沒有任何規劃、計劃,要把大量人口引導到東部─坦白說,即使有也不可能作到。因此,不論從任何長短期、宏觀微觀的觀點來看,高鐵延伸花東就是荒誕一句話能形容。

台灣曾經引以為傲的專業文官體系,顯然日益敗壞中;經濟部官員為保官位,對能源政策的發言不僅是 「與昨日之我作戰」而已,而是接近胡扯的地步。而曾經也應該是專業的交通部,不論外界如何批評賀陳旦「不接地氣」、政治白痴,但無人能非議其專業與堅持;但或許是選舉到了,蔡政府找來一位「極度接地氣」、有求必應的交通部長,但卻是專業全無、更無堅持可言。(推薦閱讀:爭取高鐵南延被譏改名就好 屏縣府批學者張勝雄傷害屏東人

對部會專業沉淪,只能說:天佑台灣吧!

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以下內文出自: https://tw.news.yahoo.com/%E9%A2%A8%E8%A9%95-%E9%AB%98%E9%90%B5%E5%BB%B6%E4%BC%B8%E8%8A%B1%E6%9D%B1-

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